Рынок редевелопмента в Москве за последние 20 лет трансформировался практически по всем характеристикам. Среди наиболее ощутимых изменений — удорожание редевелопмента более чем в 7 раз. Об этом рассказала Елизавета Ильюхина, руководитель коммерческого департамента West Wind Group.

По оценкам аналитиков компании, в начале 2000-х — в период до 2008 года — стоимость редевелопмента составляла около $200 за м², сейчас в 2024 году — $1500-$2000 за м². Елизавета Ильюхина назвала причины, которые привели к росту стоимости.

В телеграм-канале Decornews.ru еще больше интересного, подписывайтесь

Первая — удорожание приобретаемых девелоперами объектов. Речь не только о цене 1 м2 при покупке, но и о более дорогостоящих, чем раньше, ремонтных работах. 20 лет назад источниками объектов для редевелопмента служили в основном крупные промышленные здания и заводы советских времен площадью 20 000-30 000 м². Состояние фасадов и отделки во многих из них было неудовлетворительным, однако хороший конструктив привлекал девелоперов и позволял адаптировать объекты под современные нужды.

Фото freepik

Сейчас фокус сместился на другую категорию зданий. Часто это небольшие исторические особняки площадью от 500 м² до 3 000 м². Многие имеют охранный статус, расположены преимущественно в центральных районах Москвы. Их состояние нередко бывает плачевным: требующие замены деревянные перекрытия, серьезные трещины на фасадах, ветхие инженерные коммуникации и т.д. Если у объекта есть охранный статус, это также усложняет проведение работ, удорожает их и увеличивает сроки.

Интересная статья Топ-5 стратегий выживания застройщиков в эпоху дорогого кредита

Вторая причина — повышение в целом по рынку требований к архитектуре зданий и качеству ремонта. Раньше отделка была, как правило, типовой и редко предусматривала создание эксклюзивного интерьера.

«Сейчас редевелопмент превращается в своего рода искусство. Компании стараются бережно относиться к архитектуре дореволюционных построек, тщательно прорабатывают концепцию проектов и дизайн помещений. Кроме того, стали чаще использовать натуральные материалы премиум-сегмента — дерево, камень, металл», — отметила Елизавета Ильюхина.

Третья причина — изменение экономических реалий, среди которых — рост цен на стройматериалы, а также ставок по кредитам для бизнеса.

В результате рентабельность редевелопмента за 20 лет снизилась на 70%. В начале 2000-х годов она достигала 100%, а сейчас максимальный показатель — 30%. Помимо перечисленных факторов, на нее влияют риски и сложности, связанные с получением финансирования.

«Тем не менее, девелоперы привыкли адаптироваться к турбулентным ситуациям на рынке. Редевелопмент в Москве будет развиваться и набирать популярность среди игроков рынка даже при дальнейшем повышении ключевой ставки и ужесточении других условий, в том числе, в связи с отсутствием земельных участков внутри Садового кольца под новое строительство», — резюмировала Елизавета Ильюхина.

Четвёртая причина роста стоимости редевелопмента — это ужесточение градостроительных регламентов и требований. На рынке становится всё меньше объектов, которые можно было бы реставрировать с приемлемым числом ограничений. В результате девелоперам приходится учитывать множество факторов. Это не только удорожает проект, но и увеличивает сроки реализации, так как требуется проведение дополнительных согласований и экспертиз. Часто на редевелопмент таких зданий уходят годы, что серьёзно влияет на финансовую модель проекта.

Кроме того, сегодня редевелопмент в Москве связан с важной тенденцией устойчивого развития. Всё больше компаний встраивают в свои проекты экологичные решения. Использование энергосберегающих технологий, переработанных материалов и зеленых стандартов строительства стало неотъемлемой частью новых концепций. Это привлекает не только инвесторов, но и потенциальных арендаторов, которые ценят экологические аспекты и готовы платить за более качественные и устойчивые решения.